年北京春季房展会期间在两场论坛中做分享，参观展区时发现大部分都是海外展位，回来后很感慨地写了当北京春季房展会成为万国房展会，此后每年在海外高端房展会中交流、深入了解海外置业行情。

去年海外房产投资总额过千亿，并且还在不断提高，那么海外房产投资真的那么美吗？近日接受北京电视台第一房产节目采访时我认为本轮海外房产投资的最佳时机已过。

欧美国家皆有明显的经济周期波动，一般来说七年一轮回，年全球金融危机爆发后，各国房价均大幅回落，据报道美国房价总体回落幅度约三成，佛罗里达州回落幅度更达六成，近三年来美国楼市复苏，房价重回升势，已超过此前最高水平，如今美国已进入加息通道，房价上涨预期已大不如前，可以说最佳投资时机稍纵即逝。

不过即便在前些年美国房价大幅回落的阶段，也有一些房产的价格是坚挺甚至上涨的，如学区房、富人聚集区的高端住宅、邻居地铁周边房产等，相比保值增值能力较强。而海景房可谓“死资产”，跌幅令人大跌眼镜，会议午餐时听介绍，佛罗里达州原本万美元的海景房，曾降至5万美元仍无人肯买，因此投资海景房一定要慎重啊。

相比欧洲楼市复苏缓慢，这与其经济不振有着必然联系，某些地中海国家房价虽然看似便宜，而经济陷入长期衰退，房产升值难以指望，宜居却不一定适宜作为投资品。近两年媒体不断报道并热炒李嘉诚卖掉国内资产大举购置英国资产，其实人家在三年前低位时就已经开始布局了，可以说成功抄底，而今最佳时机显然已过。

年底接待迪拜一大型房企代表团时听说房价降幅达六成，我问他们如何应对？谁知回答却很轻松，我们公司已经历过四轮经济周期波动了，调整很正常，房地产市场周期波动也有规律，提前最好准备就好了。而我国目前尚未经历过一次完整的房地产周期波动，无论房企还是普通民众对此可以说毫无经验，难免有很多人迟早会交学费。

我一直在购房投资讲座中强调，欧美国家房地产市场发展已有近百年历史，比较成熟了，而我国房地产发展时间较短，仍处于野蛮生长的阶段，相比之下投资机会则要多得多。海外房产投资5到10年才会有较为明显的收益，不过平均回报一般也就每年5%到8%的水平，这根本无法与国内目前的房产投资收益相比。

中国人虽然富裕了钱多了，而国际的流动资金也不少，且精明的投资者及投资机构众多，有好的投资机会人家也不会错过，因此房产投资背后必然面临着激烈的全球竞争。一群不太专业且缺乏经验的国人和企业，如何才能赢得全球竞争呢？抱团取暖、联合出海以及不断学习考察还是很有必要的。

总之，从经济周期波动规律来看，大部分欧美国家房产投资最佳时机已过，换言之遍地投资机会的情况少见了，当然从专业角度看，依然存在着结构性机会。房产具有天然的投资属性，而投资不是万能的，海外置业还是要从核心需求出发，不可一味贪图便宜，否则一失手就会付出惨痛代价。

同时海外择居与海外房产投资并非同一回事，当前移民、留学、投资、休闲与养老是国人海外置业的重要因素，几者在选择时的要点大不同，不可混为一谈，有必要明晰且区别对待。

面对五花八门的广告，海外房产投资机会往往被人为夸大，因此难免有一批人会因而交学费买教训。各国经济状况、文化习俗与政策法律环境迥异，相比国内，海外置业更为复杂，如何选得好又能规避风险，这是每个海外置业者必须面对的。当前移民、留学、投资、休闲与养老是国人海外置业的重要因素，择居重点不同，如何做出优化选择，这无疑是一门学问。欢迎继续阅读下一篇：海外房产投资六大风险须牢记

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